Condomínios de 499 e 999 unidades na Coreia do Sul: estratégia de contorno a exigências de certificação

A indústria da construção civil da Coreia do Sul está passando por um fenômeno que, à primeira vista, parece curioso: uma série de edifícios residenciais está sendo entregue com 499 ou 999 unidades, exatamente um apartamento a menos dos limites estabelecidos por leis de certificação obrigatória. Enquanto um condomínio com 500 unidades ou mais precisaria passar por avaliações de eficiência energética, segurança sísmica avançada e adequação a normas de acessibilidade, os empreendimentos com 499 unidades escapam dessas exigências, reduzindo custos de aprovação e, consequentemente, o preço final para os compradores. Essa prática, que tem se multiplicado nos últimos seis meses, levanta questões sobre a eficácia das políticas regulatórias, a criatividade empresarial e os potenciais riscos para o consumidor.

A raiz da estratégia está na Lei de Certificação de Edifícios (건축물 인증법), promulgada em 2018 e revisada em 2022, que estabelece que qualquer projeto com 500 unidades residenciais ou mais deve obter a certificação Green Building (건축물 녹색 인증) e atender a requisitos de resistência sísmica de nível 2. A certificação implica custos adicionais de até 10% do valor total da obra, além de prazos mais longos para liberação de licenças. Quando a legislação foi introduzida, o objetivo era alinhar a Coreia do Sul às metas de descarbonização e melhorar a resiliência sísmica, especialmente após o terremoto de 2016 que atingiu a região de Gyeongju.

Empresas de grande porte, como Samsung C&T, Hyundai Engineering & Construction e Daewoo E&C, começaram a analisar o impacto financeiro da certificação em seus projetos de megacondomínios, que costumam ultrapassar a marca de 1.000 unidades. A análise interna revelou que, para um empreendimento de 1.200 apartamentos, o custo extra da certificação poderia chegar a cerca de 150 bilhões de won (aproximadamente US$ 115 milhões). Diante desse cenário, os planejadores de projetos decidiram reduzir o número total de unidades em um único apartamento, mantendo a mesma área útil, número de torres e infraestrutura, mas evitando o gatilho regulatório.

Do ponto de vista técnico, a diferença de um apartamento pode parecer insignificante, mas traz consequências concretas. Primeiro, a diminuição do número total de unidades reduz a carga de ocupação prevista, o que altera os cálculos de evacuação de emergência e a necessidade de equipamentos de combate a incêndio. Em segundo lugar, a certificação Green Building exige a instalação de sistemas avançados de gestão de energia, como medidores inteligentes, iluminação LED com controle automático e sistemas de aquecimento e refrigeração de alta eficiência. Ao eliminar a obrigatoriedade, as construtoras podem optar por soluções menos caras, embora ainda funcionais, diminuindo o consumo energético do prédio ao longo de sua vida útil.

Para os compradores, a proposta pode parecer vantajosa à primeira vista: o preço por metro quadrado tende a ser 5% a 8% menor em comparação com unidades equivalentes em edifícios certificados. No entanto, especialistas em avaliação imobiliária apontam que a falta de certificação pode depreciar o valor de revenda a médio prazo, já que compradores mais exigentes valorizam a sustentabilidade e a segurança certificada. Além disso, a ausência de sistemas de monitoramento de energia pode resultar em contas de consumo mais altas do que o previsto inicialmente, principalmente em climas extremos como o rigoroso inverno de Gangwon-do.

O fenômeno também tem reflexos no mercado de financiamento. Bancos sul-coreanos, seguindo diretrizes de políticas verdes, oferecem taxas de juros menores para projetos certificados. Assim, um condomínio de 500 unidades pode se beneficiar de um custo de financiamento até 0,3 ponto percentual menor que um de 499 unidades. Essa diferença, multiplicada ao longo de um prazo de 30 anos, pode representar economias de dezenas de milhões de won para os compradores que optam por financiamentos de longo prazo.

Do ponto de vista regulatório, autoridades do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes (국토교통부) já sinalizaram a intenção de fechar a brecha. Em uma coletiva de imprensa no mês passado, o vice-ministro Kim Jae-woong declarou que o governo está estudando a criação de uma “faixa de tolerância” que incluía edificações com até 499 unidades, mas que seriam submetidas a avaliações simplificadas de segurança e eficiência. Essa medida visa impedir que construtoras explorem a diferença de um apartamento como forma de burlar a lei, ao mesmo tempo que evita sobrecarga administrativa.

A situação na Coreia do Sul tem paralelos interessantes com o Brasil. No país, a Lei de Acessibilidade (Lei nº 13.146/2015) estabelece requisitos específicos para edificações com mais de 50 unidades residenciais, enquanto o Programa Brasileiro de Etiqueta de Desempenho (PBE) impõe metas de eficiência energética para empreendimentos de grande porte. Assim como na Coreia, construtoras brasileiras já têm buscado estratégias para reduzir a aplicação de normas, seja fragmentando projetos ou recorrendo a “condomínios boutique” com número de unidades logo abaixo do limiar. A experiência sul-coreana pode servir de alerta para reguladores brasileiros, que precisam equilibrar a necessidade de padrões rigorosos com mecanismos que evitem a criação de lacunas exploráveis.

Na perspectiva latino-americana, países como México e Chile também enfrentam desafios semelhantes. No México, a Norma Oficial Mexicana (NOM) 001-SEDE estabelece requisitos de segurança elétrica para edificações com mais de 150 unidades, e há relatos de projetos que reduzem deliberadamente o número de apartamentos para escapar da norma. No Chile, a Lei de Edificações Sustentáveis (Ley de Edificaciones Sustentables) impõe certificação verde para obras acima de 200 unidades. O padrão de “um apartamento a menos” pode se tornar uma prática recorrente em toda a região, caso os legisladores não adotem abordagens mais integradas, como auditorias aleatórias ou requisitos baseados em área construída ao invés de número de unidades.

Especialistas em políticas públicas destacam que a solução não está apenas em fechar brechas, mas também em criar incentivos reais para a adoção de boas práticas. O economista da Universidade de Seul, Park Hyun-woo, argumenta que a combinação de subsídios governamentais para tecnologias de eficiência energética e a imposição de multas significativas para não conformidade pode ser mais eficaz do que simplesmente elevar o número de unidades que desencadeiam a certificação.

Em termos de impacto ambiental, a diferença entre um condomínio certificado e outro não certificado pode ser substancial ao longo de décadas. Estudos do Instituto Coreano de Energia Renovável (KERI) estimam que um prédio de 500 unidades certificado pode reduzir suas emissões de CO₂ em até 12.000 toneladas ao longo de 30 anos, comparado a um edifício equivalente sem certificação. Quando multiplicado por centenas de projetos, o efeito acumulado pode representar uma parcela relevante das metas de redução de emissões da Coreia do Sul para 2030.

Do ponto de vista social, a estratégia de “um apartamento a menos” pode gerar percepções de desigualdade. Moradores de unidades em edifícios não certificados podem sentir que estão em desvantagem frente a vizinhos de condomínios certificados, sobretudo em casos de sinistros, como incêndios ou terremotos, onde a robustez dos sistemas de segurança pode fazer diferença. Organizações de defesa dos direitos dos consumidores, como a Consumer Federation of Korea, já iniciaram campanhas para informar os compradores sobre os riscos potenciais e a importância de verificar a existência de certificações antes da compra.

A conclusão do panorama indica que a prática de lançar condomínios com 499 ou 999 unidades é, ao mesmo tempo, um sintoma de regulação rígida e de criatividade empresarial. Enquanto as construtoras buscam otimizar custos, as autoridades reguladoras precisam adaptar suas políticas para evitar lacunas que podem comprometer os objetivos de sustentabilidade e segurança. Para o Brasil e demais países latino-americanos, o caso sul-coreano oferece lições valiosas: a necessidade de elaborar normas que considerem não apenas limites numéricos, mas também critérios de desempenho e de implementar mecanismos de monitoramento contínuo.

O futuro pode trazer duas vias possíveis. Se o governo sul-coreano avançar com a proposta de avaliação simplificada para projetos de 499 unidades, poderá criar um novo padrão de certificação escalonada, mantendo a pressão por melhorias sem onerar excessivamente as construtoras. Alternativamente, se as autoridades optarem por reduzir os limiares ou aplicar penalidades mais severas, as empresas poderão precisar rever seus modelos de negócios, possivelmente investindo mais em tecnologias verdes desde a concepção do projeto. Em qualquer cenário, a dinâmica demonstra que políticas públicas e estratégias empresariais são interdependentes, e que a eficácia de uma regulação só se confirma quando há alinhamento com incentivos econômicos e consciência social.

Para o leitor brasileiro, a mensagem principal é que a legislação habitacional deve ser acompanhada de mecanismos que evitem a criação de “buracos” legais, ao mesmo tempo que ofereça suporte financeiro e técnico para que a adoção de padrões mais elevados seja viável. A experiência sul-coreana evidencia que a inovação regulatória pode ser tão importante quanto a inovação tecnológica na construção de cidades mais sustentáveis e resilientes.