JFTC aponta 42 empresas por violação antitruste em reformas de condomínios no Kanto

A decisão da Comissão de Comércio Justo do Japão (JFTC) que reconheceu violação da Lei de Proibição de Práticas Comerciais Desleais por parte de 42 empresas – duas firmas de consultoria de projetos e quarenta empreiteiras – representa um marco sem precedentes no cenário regulatório japonês. Até então, a jurisprudência antitruste no Japão focava principalmente em setores como tecnologia, automotivo e telecomunicações; a aplicação da lei ao segmento de manutenção predial revela que práticas colusivas podem se infiltrar em áreas tradicionalmente consideradas de baixo risco, como reformas de condomínios residenciais. Essa primeira condenação no contexto de grandes reparos de edifícios destaca a importância de uma vigilância mais ampla sobre os processos de licitação e negociação entre consultores, construtoras e administradoras de imóveis.

O caso está centrado em obras de grande escala realizadas em condomínios da região de Kanto, que inclui a capital Tóquio e suas áreas metropolitanas. A JFTC investigou um esquema de "dankō", prática tradicional de conluio em que as partes combinam previamente preços, divisão de mercado e até mesmo a escolha de fornecedores antes da abertura oficial de licitações. Segundo o órgão regulador, as duas consultorias de projetos — responsáveis por elaborar os projetos de reforma e definir o escopo técnico – teriam coordenado com as 40 empreiteiras a apresentação de lances artificiais, garantindo que o contrato fosse distribuído entre as empresas participantes de forma predeterminada. Essa conduta violou os princípios de livre concorrência ao impedir que outras construtoras, potencialmente mais eficientes ou com preços mais competitivos, entrassem no processo.

Do ponto de vista econômico, a colusão elevou significativamente os custos das obras de manutenção predial. Estudos internos da JFTC estimam que o preço médio dos contratos inflacionou entre 15% e 25% em relação ao que seria esperado em um ambiente concorrencial saudável. Para os residentes dos condomínios – que são os principais pagadores dessas obras por meio de taxas mensais de condomínio – isso se traduziu em aumentos de até dezenas de milhares de ienes por unidade habitacional. Em um país onde a escassez de moradia e o envelhecimento da população já pressionam as finanças familiares, tal sobrecarga pode gerar inadimplência, atrasos nos pagamentos de taxas e até a necessidade de revisões orçamentárias pelos gestores condominiais. Além do impacto direto nos consumidores, a prática colusiva distorceu a concorrência no setor de construção civil, desincentivando investimentos em inovação tecnológica e em práticas sustentáveis que poderiam reduzir custos a longo prazo.

O precedente traz implicações estratégicas para as autoridades regulatórias de outros países, inclusive o Brasil. No mercado brasileiro, o setor de construção civil – especialmente o segmento de reformas e manutenção de edifícios residenciais – ainda carece de mecanismos robustos de monitoramento de licitações. Casos recentes de conluio entre empreiteiras em obras públicas já geraram multas milionárias, mas a extensão desse comportamento ao mercado privado ainda não foi suficientemente investigada. A experiência japonesa sugere que a vigilância da JFTC, ao cruzar dados de propostas, analisar padrões de preço e conduzir auditorias em consultorias de projetos, pode ser replicada por órgãos como o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE). Uma abordagem preventiva, que inclua a exigência de transparência nas especificações técnicas e a divulgação de históricos de participação em licitações, pode reduzir a incidência de práticas semelhantes no Brasil e na América Latina.

Além das consequências econômicas, a decisão da JFTC tem forte reverberação geopolítica. O Japão, reconhecido mundialmente por sua disciplina regulatória e pelos altos padrões de qualidade em construção, agora demonstra que está disposto a aplicar rigormente sua lei antitruste mesmo em nichos menos visíveis. Isso envia um sinal claro aos investidores estrangeiros de que o ambiente de negócios japonês permanece transparente e previsível, mas também que práticas tradicionais de negociação informal não serão toleradas. Para empresas multinacionais que operam no país – especialmente aquelas que fornecem soluções de automação de canteiros de obras, softwares de gestão de projetos ou materiais de construção avançados – a decisão abre oportunidades de oferecer tecnologias que aumentem a rastreabilidade e a integridade dos processos licitatórios, reduzindo a margem para acordos ilícitos.

No panorama interno, a JFTC impôs penalidades que podem chegar a até 10% do faturamento anual das empresas envolvidas, além de ordens para cessar imediatamente as práticas colusivas e implementar programas de compliance. As duas consultorias de projetos deverão submeter seus processos internos a auditorias independentes, enquanto as 40 construtoras foram notificadas sobre a obrigação de rever seus contratos e práticas de negociação. Essa abordagem combinada de punição e correção estrutural pretende criar um efeito dissuasório de longo prazo, evitando que outros players do setor adotem estratégias semelhantes.

Para o Brasil, a lição principal reside na necessidade de fortalecer a cooperação entre órgãos reguladores, associações de classe e plataformas de transparência de dados. A criação de um banco de dados nacional que registre todas as licitações de obras de manutenção predial, similar ao que o JFTC utilizou em seu levantamento, poderia permitir a detecção precoce de padrões suspeitos, como a repetição de vencedores em ciclos sucessivos ou a convergência de preços acima da média de mercado. Além disso, a adoção de tecnologias de blockchain para registrar cada etapa do processo licitatório – desde a elaboração do projeto até a assinatura do contrato – pode garantir a imutabilidade dos registros, dificultando a manipulação de informações.

Em síntese, o caso japonês demonstra que a lei antitruste tem alcance amplo e pode ser aplicada a setores inesperados, como a manutenção predial, quando há indícios de conluio que prejudicam consumidores e distorcem a concorrência. A decisão da JFTC não só protege os moradores de condomínios de aumentos abusivos, como também reforça a credibilidade do sistema regulatório japonês. Para a América Latina, e sobretudo para o Brasil, a experiência oferece um roteiro de boas práticas: intensificar a fiscalização, investir em transparência de dados e adotar tecnologias que tornem os processos de licitação mais seguros. Caso esses aprendizados sejam incorporados, o risco de colusões futuras pode ser mitigado, resultando em mercados de construção civil mais competitivos, custos menores para os usuários finais e, em última análise, maior confiança no sistema econômico como um todo.