Japão reconhece conluio de 42 empresas em reformas de condomínios e impõe sanções antitruste

A decisão da Comissão de Comércio Justo do Japão (JFTC) – órgão equivalente ao CADE brasileiro – marca um dos maiores desdobramentos recentes no combate à prática de cartel no setor da construção civil. Ao reconhecer violação ao direito concorrencial por parte de 42 empresas que atuaram em projetos de grande‑escala de reparo de condomínios na região de Kanto, a autoridade regulatória não apenas impôs multas milionárias, como também sinalizou a necessidade de reformas profundas nos processos de licitação e na cultura corporativa de empresas de obra. O caso traz à tona questões que ultrapassam fronteiras, oferecendo lições valiosas para o mercado brasileiro e latino‑americano.

### O cenário das reformas de condomínios no Japão O Japão possui um parque imobiliário envelhecido: mais de 30% das residências são edificações construídas antes da década de 1990. Por lei, prédios residenciais acima de determinado número de unidades são obrigados a realizar obras de reparo estrutural e modernização de sistemas (encanamento, elevadores, impermeabilização) a cada 20 a 30 anos. Esses trabalhos, conhecidos como "daikibo shūzen" (reparos de grande escala), demandam investimentos de dezenas a centenas de milhões de ienes e são financiados majoritariamente por taxa de condomínio, repassada diretamente aos moradores.

Esse contexto cria um mercado altamente concentrado, no qual poucos escritórios de arquitetura, consultorias de engenharia e empreiteiras detêm a maioria das competências técnicas necessárias. A escassez de fornecedores qualificados, aliada ao alto valor das obras, torna o processo de contratação um terreno fértil para práticas anticompetitivas, como o conluio de preços.

### Como se deu o conluio De acordo com o relatório da JFTC, o esquema começou em 2017 e se estendeu até 2022. As empresas envolvidas – entre elas a consultoria de projetos Sho Sekkei (東京・渋谷), a construtora Rinosys Corporation (大阪市) e a filial de reforma da Haseko (東京・港) – combinaram ofertas por meio de reuniões secretas e troca de informações sensíveis sobre custos e margens.

O método adotado foi clássico de cartel: as participantes definiam previamente quem seria o vencedor de cada licitação, ajustavam os preços mínimos aceitáveis e, em alguns casos, apresentavam propostas falsas para criar a ilusão de concorrência. Essa prática permitiu elevar os preços em até 25% em comparação com o valor de mercado, gerando prejuízos consideráveis aos condôminos que pagaram taxas mais altas para financiar as obras.

### Repercussão para os moradores e para o setor Para os residentes dos edifícios afetados, o impacto foi direto: aumento nas taxas condominiais, dilação dos prazos de pagamento e, em alguns casos, a necessidade de empréstimos para cobrir a diferença. A percepção de que as decisões de manutenção estavam sendo manipuladas por interesses corporativos minou a confiança nas gestões condominiais e fomentou protestos nas assembleias de moradores.

Do ponto de vista setorial, o caso evidencia como a falta de transparência pode distorcer a competição, afastando novos entrantes e perpetuando a hegemonia de grandes grupos. Além disso, a prática de conluio reduz a pressão por inovação tecnológica – como o uso de BIM (Building Information Modeling) ou plataformas digitais de licitação – ao garantir margens elevadas sem necessidade de melhorar a eficiência.

### A resposta da JFTC e as sanções aplicadas A Comissão de Comércio Justo iniciou a investigação após denúncias anônimas apresentadas por um dos próprios membros de uma associação de condôminos. O processo incluiu a análise de documentos internos das empresas, gravações de reuniões e entrevistas com executivos.

No final, a JFTC impôs multas que totalizaram aproximadamente 15 bilhões de ienes (cerca de US$ 135 milhões) distribuídas entre as 42 empresas, além de ordenar a adoção de programas de compliance robustos. As empresas foram obrigadas a publicar relatórios de auditoria anual, a submeter seus processos de contratação a auditorias independentes e a implementar sistemas eletrônicos de licitação que garantam rastreabilidade.

### Medidas regulatórias em perspectiva O caso desencadeou uma série de iniciativas no Ministério das Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT), que pretende revisar os manuais de contratação de obras condominiais. Entre as propostas estão a criação de um portal nacional de licitações para reparos de grande escala, a padronização de critérios técnicos de avaliação e a exigência de que as propostas sejam submetidas por meio de plataformas digitais auditáveis.

Essas mudanças visam reduzir a opacidade que favorecia o conluio e estimular a entrada de pequenas e médias empresas, que historicamente são excluídas de processos que exigem certificações caras e experiência comprovada. A expectativa é que, ao ampliar a base de concorrentes, os preços das obras se alinhem mais estreitamente ao custo real, beneficiando os consumidores finais.

### Paralelos com o Brasil: lições para o CADE e o mercado condominial No Brasil, o conluio entre empreiteiras em obras públicas já gerou multas bilionárias ao CADE, mas o segmento de reformas de condomínios ainda carece de vigilância específica. As associações condominiais frequentemente lidam com orçamentos opacos, e a prática de "corte de preço" ou acordos informais ainda é relatada em diversas cidades.

A decisão japonesa destaca a importância de mecanismos de denúncia anônima, auditorias independentes e plataformas de licitação eletrônica – ferramentas que o CADE tem incentivado, mas que ainda não são amplamente adotadas no setor privado. A adoção de sistemas de registro de propostas, combinada com a obrigatoriedade de divulgação de custos detalhados aos condôminos, pode criar um ambiente menos suscetível a manipulações.

Além disso, a experiência japonesa reforça a necessidade de uma cultura de compliance robusta nas empresas de construção. No Brasil, muitas pequenas e médias construtoras ainda não possuem políticas internas de prevenção a práticas anticompetitivas, o que as deixa vulneráveis a pressões de conglomerados maiores. A exigência de programas de compliance, como a proposta pela JFTC, pode servir de modelo para futuros regulamentos da Anvisa e do Ministério da Economia.

### Impacto econômico e geopolítico Embora o caso envolva apenas o mercado interno japonês, suas repercussões econômicas são globais. As empresas japonesas de construção são frequentemente cotadas em projetos internacionais, especialmente na Ásia e na Oceania. Uma mancha de conluio pode afetar sua credibilidade perante investidores estrangeiros e órgãos reguladores de outros países.

Por outro lado, a demonstração de rigor da JFTC reforça a imagem do Japão como um defensor de regras de concorrência claras, alinhando-se ao padrão da OCDE. Essa postura pode atrair investimentos estrangeiros que buscam ambientes de negócios transparentes, ao mesmo tempo em que pressiona concorrentes regionais – como a Coreia do Sul e a China – a fortalecerem seus próprios quadros regulatórios.

### Perspectivas futuras para o setor de construção e manutenção de condomínios Com a implementação das novas diretrizes de licitação eletrônica, espera‑se uma redução de cerca de 10% nos custos médios de reparos de grande escala nos próximos cinco anos, segundo estimativas de analistas da Nikkei Research. Essa economia poderia ser repassada aos moradores, reduzindo a carga financeira e potencialmente elevando a taxa de adesão a planos de manutenção preventiva.

Além do aspecto financeiro, a digitalização dos processos pode favorecer a adoção de tecnologias verdes, como sistemas de energia solar integrados às reformas e materiais de construção sustentáveis. Ao tornar o processo de contratação mais competitivo, empresas inovadoras terão maior chance de apresentar soluções ecologicamente corretas, contribuindo para os compromissos do Japão de redução de emissões de CO₂ até 2030.

### Conclusão O caso de conluio envolvendo 42 empresas no Japão representa um marco no combate ao cartel no segmento de manutenção de condomínios, demonstrando que mesmo mercados tradicionalmente fechados podem ser submetidos a escrutínio rigoroso. As sanções impostas pela JFTC, aliadas às reformas regulatórias propostas, prometem melhorar a transparência, estimular a concorrência e proteger os consumidores.

Para o Brasil, o episódio oferece um roteiro de boas práticas: fortalecimento de mecanismos de denúncia, adoção de plataformas digitais de licitação e implementação de programas de compliance nas empresas de construção. Ao observar as lições japonesas, o CADE e as associações condominiais podem avançar rumo a um ambiente mais justo e eficiente, beneficiando milhões de brasileiros que pagam taxas de condomínio anualmente.

Em última análise, a experiência japonesa sublinha que a concorrência saudável não é apenas uma questão de preço, mas de confiança, inovação e responsabilidade social – valores que, se incorporados ao mercado latino‑americano, podem transformar a forma como vivemos e cuidamos dos nossos edifícios.